Çatı bakım sözleşmesinde olması gereken 12 madde (yönetici kontrol listesi)
Yazar: Mahya Çatı · Son güncelleme:
Kısa cevap
İyi bir çatı bakım sözleşmesi şunları yazılı belirtir: taraflar ve bina, kapsam ve kapsam dışı, ziyaret sayısı ve takvimi, rapor içeriği ve süresi, bulgu sonrası süreç, acil durum, bedel ve ödeme planı, fiyat güncelleme, süre ve fesih, güvenlik ve sorumluluk, erişim ve veri. Her maddenin cevabı sözleşmede yazmıyorsa, o madde bir vaat olarak kalır.
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata gösterin.
Bakım sözleşmelerinin çoğu iki sayfa. Sorunlar da genellikle bu iki sayfada yazılmayan şeylerden çıkıyor. Aşağıdaki liste, imzadan önce kontrol edeceğiniz on iki başlık. Her biri için "sözleşmede cevabı yazıyor mu?" diye sorun.
1. Taraflar ve bina bilgisi
Kim imzalıyor, hangi adres, kaç çatı, hangi bloklar? Siteler için blok ve çatı sayısını listeleyin. Yönetici değiştiğinde sözleşme yeni yöneticiye devrediliyor mu? Bunun yazılı olması, süreklilik için önemli.
2. Kapsam: ne dahil?
Madde madde yazılı olmalı. Örneğin: görsel kontrol (kiremit, mahya, baca, dere, oluk, birleşimler), oluk ve dere temizliği, kısa süren küçük ayarlamalar, fotoğraflı rapor, yazılı öneri. "Genel bakım" ifadesi kapsam değildir.
3. Kapsam dışı: ne dahil değil?
Kapsam kadar önemlisi bu. Onarım, iskele ve vinç, iç mekân ve tavan kontrolü, acil müdahale gibi kalemler dahil mi? Kapsam dışı olanların nasıl fiyatlandırılacağı da yazılı olmalı. Yoksa her ek iş için pazarlık yeniden başlar.
4. Ziyaret sayısı ve takvimi
Yılda kaç ziyaret, hangi aylarda? Ziyaretten kaç gün önce haber verilecek? Büyük fırtına ya da dolu sonrasında ek kontrol hakkı var mı, ücretli mi? Hava nedeniyle ziyaret ertelenirse yeni tarih kim tarafından, ne zamana kadar belirlenir?
5. Rapor: içerik ve teslim süresi
Raporda ne olacak: genel ve detay fotoğraflar, her bulgu için konum, öncelik (acil, bu yıl, izlenecek) ve yazılı öneri. Rapor ziyaretten sonra en geç ne zaman teslim edilir? Kime gider, hangi biçimde (PDF, yazdırılabilir)? Rapor yönetimin arşivine ait olmalı, firma değişse de yönetimde kalmalı.
6. Bulgu sonrası süreç
Ziyarette sorun bulunursa ne olur? Sağlıklı bir sözleşme şunu yazar: bulgu fotoğrafla gösterilir, ayrı yazılı teklif sunulur, onay olmadan onarım yapılmaz. İstisna olarak küçük bir ayarlama için bir süre sınırı (ziyaret başına en çok bir saat gibi) belirlenir. Bu madde olmadığında bakım ziyareti bir satış ziyaretine dönüşebilir.
7. Acil durum
Acil müdahale dahil mi? Dahil değilse sözleşmeli binaya öncelik tanınıyor mu, tanınıyorsa ne kadar sürede dönüş yapılır? Mesai dışı ve hafta sonu ücreti nasıl? "En kısa sürede" bir süre değildir. Gün ve saat olarak yazılı olmalı.
8. Bedel, KDV ve ödeme planı
Yıllık bedel, KDV dahil mi hariç mi, ödeme planı (peşin, 6 aylık, 3 aylık ya da aylık) ve gecikme durumunda ne olacağı. Taksitle ödemede her taksitin tutarı ve vadesi tabloda görünsün.
9. Fiyat güncelleme
Çoğu sözleşmenin en zayıf maddesi. Yenilemede fiyat nasıl güncellenecek, hangi endeksle ya da ne kadar önceden bildirimle? Bildirim süresi yönetime karar toplantısı yapacak kadar olmalı. Aynı yıl içinde fiyat değişmeyeceği açıkça yazılsın.
10. Süre, yenileme ve fesih
Tipik süre 12 aydır. Otomatik yenileme var mı? Varsa fesih için ne kadar önceden bildirim gerekir? Her iki tarafın fesih hakkı ve haklı fesih sebepleri (rapor teslim edilmedi, ziyaret yapılmadı, ödeme yapılmadı) yazılı olmalı. Yenileme için kat malikleri kurulunun onayını şart koşmak yönetimi korur.
11. Güvenlik ve sorumluluk
Çatıya çıkan ekip yüksekte çalışma önlemleri alıyor mu? Çalışanların SGK kaydı, yüksekte çalışma eğitimi, iş güvenliği belgeleri var mı? Çatıda ya da binada bir hasar oluşursa sorumluluk kimde, sorumluluk sigortası var mı? Bu belgeleri sözleşmeye ek olarak istemek mümkün.
Taşeron kullanılıyorsa bunun yazılı olması ve belgelerin taşeron çalışanlar için de geçerli olması iyi olur.
12. Erişim ve veri
Çatı kapağının anahtarı kimde, ziyaret günü kim açacak? Sakinlerin bilgilendirilmesi (özellikle iskele ya da gürültülü iş varsa) kimin işi? Rapordaki fotoğraflarda kişisel veri (balkondaki kişiler, plakalar) çıkabilir. Bunun nasıl ele alınacağı ve fotoğrafların kimde kalacağı yazılı olmalı.
Kırmızı bayraklar
Şunlardan biriyle karşılaşırsanız sözleşmeyi yavaşlatın:
- Kapsam yazmadan çok düşük bedel. Eksik kalan kısım ilk ziyarette ek ücret olarak gelir.
- Şartları yazılmayan "garanti" sözü. Bakım sözleşmesi çatının sızdırmayacağını taahhüt edemez. Böyle bir söz varsa şartları yazılı olmalı.
- Rapor yok ya da sadece "sorun yok" cümlesi. Fotoğraf ve konum bilgisi olmayan rapor, arşive girmeye değmez.
- Her ziyarette hemen onarım isteyen bulgu. Bulgular öncelik sırasıyla verilmeli.
- Tüm yıllık bedelin peşin istenip fesih hakkının olmaması.
İki teklifi nasıl karşılaştırırsınız?
Toplam rakama bakmayın. İki teklifi şu satırlarla yan yana koyun:
| Teklif A | Teklif B | |
|---|---|---|
| Yıllık ziyaret sayısı | ||
| Ziyaret başına bedel (bedel ÷ ziyaret) | ||
| Oluk ve dere temizliği dahil mi | ||
| Rapor teslim süresi | ||
| Acil durumda dönüş süresi | ||
| Yenilemede fiyat güncelleme kuralı | ||
| Çalışan belgeleri (SGK, eğitim) |
Ziyaret başına bedel, farklı ziyaret sayılarındaki teklifleri aynı zemine getirir. İki ziyaret içeren bir teklif tek ziyaretli olandan yüksek görünebilir, ama ziyaret başına daha düşük olabilir.
Sonraki adım
Sözleşmenin ne satın aldığını bakım sözleşmesi nedir yazısında anlattık. Kat malikleri toplantısında kararın nasıl alınacağını ve bedelin dairelere nasıl yansıdığını karar ve bütçe rehberinde bulabilirsiniz.
Kendi binanız için bu on iki maddeye göre yazılı bir teklif hazırlamamızı isterseniz bakım sözleşmesi sayfasından başvurabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgi içindir, hukuki danışmanlık değildir. Sözleşme metni ve sorumluluk maddeleri yayın öncesi ve her gerçek sözleşme öncesi bir avukat tarafından gözden geçirilmelidir.
İlgili sayfalar