Apartman yöneticisi için yıllık çatı takvimi: ay ay ne yapılır?
Yazar: Mahya Çatı · Son güncelleme:
Kısa cevap
Çatı işinin takvimi tersten kurulur: onarım kuru havada, çoğunlukla mayıs–eylül arasında yapılır. Bunun için teklifler mart–nisanda toplanır, karar nisan–mayısta alınır. Ekim–kasımda kış öncesi kontrol ve oluk temizliği, mart–nisanda kış sonrası kontrol yapılır. Lodos ve fırtınadan sonraki ilk kuru günde yerden kontrol eklenir. Hepsinin kaydı tek bir bina bilgi kartında tutulur.
Çatı sorunlarının çoğu yanlış zamanda fark edilir: aralıkta, yağmurun ortasında, son kattaki komşu telefon ettiğinde. O noktada hem ekip bulmak zor, hem hava çalışmaya uygun değil, hem de kurul toplamak için zaman yok. Bu yazı, apartman yöneticisi çatı rehberinin ilk adımını, yani çatıyı takvime bağlamayı ayrıntılı anlatır.
Fikir basit: çatı işinin takvimi tersten kurulur. Onarımın yapılabileceği mevsim bellidir; kontrol, teklif ve karar o mevsimden geriye doğru planlanır.
Önce: bina bilgi kartı
Takvimden önce tek sayfalık bir kayıt gerekir. Her kontrolde, her teklif toplarken ve her yönetici değiştiğinde bu sayfaya bakılır.
- Çatı tipi: kiremit, teras (membran) ya da sac
- Çatının yaklaşık yaşı ve son aktarma / yenileme yılı
- Son işi yapan firma, iletişim bilgisi ve garanti bitiş tarihi
- Çatı arasına giriş yeri ve anahtarın kimde olduğu
- Bina sigortası poliçe numarası, bitiş tarihi ve su/fırtına teminatı
- Daha önce sızıntı görülen daireler ve yerleri
Bu kartın doldurulabilir hâli ücretsiz yönetici dosyasındaki kontrol listesinin ilk sayfasıdır.
Takvim: ay ay
| Dönem | Yapılacak | Neden bu zamanda |
|---|---|---|
| Ocak – şubat | Fırtına ve kar sonrası yerden kontrol, hasar kaydı | Kışın en sert rüzgârları bu dönemde; hasar erken görülürse büyümeden kapatılır |
| Mart – nisan | Kış sonrası kontrol, oluk temizliği, hasar listesi; onarım gerekiyorsa teklif toplama | Kışın bıraktığı hasar görünür hâle gelir; firmalar yaz takvimini bu aylarda doldurur |
| Nisan – mayıs | Teklif karşılaştırma ve kat malikleri kurulu kararı | Olağan toplantılar çoğu binada bu dönemde; işletme projesine çatı bütçesi girer |
| Mayıs – eylül | Onarım, aktarma, izolasyon uygulaması | Kuru ve görece sakin hava; söküm yapılan işlerde yağış riski düşük |
| Ekim – kasım | Kış öncesi kontrol, oluk ve dere temizliği | Yaprak dökümünden sonra, yoğun yağış başlamadan |
| Aralık | Kayıtların gözden geçirilmesi, gelecek yılın bütçe önerisi | Bir sonraki işletme projesine girecek kalemler netleşir |
Tablo İstanbul iklimi için genel bir çerçevedir. Lodosun ve yoğun yağışın ne zaman geldiği yıldan yıla değişir; ayrıntısı için İstanbul iklimi ve çatı yazısına bakın.
Kış öncesi kontrol (ekim – kasım)
Yılın en önemli kontrolüdür. Amaç, kışa girmeden suyun çatıdan güvenle akıp gidebildiğinden emin olmaktır.
- Oluk ve dereler yapraktan temizlenmiş, iniş boruları su akıtıyor mu?
- Yerden bakınca kayan, kırık ya da eksik kiremit var mı?
- Mahya hattı düz mü, mahya kiremitlerinde açılma var mı?
- Baca çevresinde harç dökülmesi ya da ayrılma var mı?
- Çatı arasında ıslak ahşap, su lekesi, küf kokusu var mı?
- Teras çatıda süzgeçler açık mı, membranda kabarma ya da yırtık var mı?
Bu kontrollerin çoğu yerden, pencereden ve çatı arasından yapılabilir. Ayrıntılı liste için kış öncesi çatı kontrol listesine bakın. Çatı yüzeyine çıkmak gereken her şeyi ekipmanlı bir ekibe bırakın.
Fırtına sonrası (kış boyunca)
Lodos ya da şiddetli fırtınadan sonraki ilk kuru günde on dakikalık bir tur yeterlidir:
- Bahçede, otoparkta, kaldırımda düşmüş kiremit ya da parça var mı?
- Oluklarda sarkma ya da kopma var mı?
- Çatı arasında yeni ıslaklık var mı?
- Son kat dairelerine ve merdiven boşluğu tavanına yeni leke soruldu mu?
Hasar varsa onarımdan önce tarihli fotoğraf çekin ve sigortaya haber verin. Neden önemli olduğunu fırtına ve dolu sonrası çatı kontrolü yazısında anlattık.
Kış sonrası kontrol ve teklif dönemi (mart – nisan)
Kış boyunca biriken hasar bu dönemde görünür olur. Kontrolden sonra iki yol vardır:
- Sorun yoksa: oluk temizliği yapılır, kayıt güncellenir, sonbahara kadar beklenir.
- Onarım gerekiyorsa: hemen teklif toplamaya başlanır. İyi firmaların yaz takvimi erken dolar; mayısta teklif istemeye başlayan bina işini çoğu zaman sonbahara kaydırmak zorunda kalır.
Teklif toplama sürecini çatı için teklif nasıl toplanır yazısında adım adım anlattık.
Karar dönemi (nisan – mayıs)
Birçok apartmanın olağan kat malikleri toplantısı yılın ilk aylarında yapılır. Çatı işi bu toplantıya yetiştirilirse ayrı bir olağanüstü toplantıya gerek kalmaz ve bütçe işletme projesine girer. Toplantıya hazırlık için karar ve aidat bütçesi rehberine bakın.
Uygulama dönemi (mayıs – eylül)
Kiremit sökülen işler, aktarma ve teras izolasyonu kuru havada yapılır. Bu dönemde yöneticinin işi takip etmektir: işin başında, ortasında ve sonunda fotoğraf istemek, sürpriz bulguda yazılı onay vermek, teslimi belgeyle almak. Ayrıntılar için çatı işi takibi ve teslim kontrolü yazısına bakın.
Takvimi kim yürütür?
Küçük apartmanlarda takvimi yönetici ya da kapı görevlisi yürütür. Site ve çok bloklu yapılarda ise her bloğun kaydını ayrı tutmak gerekir; bunu site ve çok bloklu konut çatısı yazısında anlattık.
Kontrol ziyaretlerini ve oluk temizliğini bir firmaya bırakmak isterseniz yıllık çatı bakım sözleşmesi bu takvimin tamamını kapsar ve her ziyaretten sonra fotoğraflı rapor bırakır.
Sonraki adım
Ücretsiz yönetici dosyasını alın. İçindeki yıllık kontrol listesinde bu takvim mevsim mevsim, işaretlenebilir maddelerle ve bulgu kayıt tablosuyla birlikte yer alıyor.
İlgili sayfalar