Apartman çatı bakım sözleşmesi nedir? Neleri kapsar, neleri kapsamaz?
Yazar: Mahya Çatı · Son güncelleme:
Kısa cevap
Çatı bakım sözleşmesi, çatının yılda bir ya da iki kez planlı olarak kontrol edilmesi, oluk ve derelerin temizlenmesi ve bulguların fotoğraflı raporla yönetime teslim edilmesidir. Onarım, iskele ve acil müdahale genellikle kapsam dışıdır ve ayrı teklifle yapılır. Sözleşme sorun çıkmayacağı anlamına gelmez; sorunu leke çıkmadan bulmayı amaçlar.
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır. Kendi binanızın durumu için keşifte yerinde değerlendirme gerekir.
Çatı sorunu çoğu apartmanda bir daire sahibinin tavanında leke görmesiyle öğrenilir. O noktada su içeri girmiştir, bir daire etkilenmiştir ve yönetim ilk kez teklif toplamak zorundadır. Bakım sözleşmesi bu sırayı değiştirmeyi hedefler: kırık kiremiti, tıkalı dereyi, çatlamış baca dibini leke çıkmadan bulmak.
Sözleşme tam olarak ne satın alır?
Bir çatı bakım sözleşmesi dört şey satın alır: planlı ziyaret, temizlik, rapor ve öncelik. Çatının kendisini yenilemez, onarmaz. Bu ayrım yanlış anlaşıldığında ilk yıl sonunda hayal kırıklığı çıkar.
Planlı ziyaret. Tarihler baştan belirlenir. Yönetim "çatıya ne zaman baktırdık?" sorusunun cevabını arşivinde bulur.
Temizlik. Oluk ve derelerde biriken yaprak ve çöp temizlenir. Su yolunun açık olduğu kontrol edilir.
Fotoğraflı rapor. Her ziyaretin çıktısı bu rapordur. Ne görüldü, nerede, ne kadar acil, ne zaman yapılmalı. Rapor yönetim kuruluna, kat malikleri toplantısına ve gerekirse sigorta sürecine dayanak olur.
Öncelik. Sözleşmeli binaya ne kadar hızlı dönüleceği sözleşmede yazılıysa değerlidir. Yazılı değilse bir vaat olarak kalır.
Tipik kapsam
| Dahil olması beklenen | Genellikle kapsam dışı |
|---|---|
| Görsel kontrol: kiremit, mahya, baca, dere, oluk, birleşim noktaları | Onarım işleri (ayrı yazılı teklif) |
| Oluk ve dere temizliği | İskele ve vinç |
| Kısa süren küçük ayarlamalar (kayan kiremiti yerine oturtmak gibi) | İç mekân ve tavan kontrolü |
| Fotoğraflı rapor | Acil müdahale (ayrı ücret ya da sözleşmede yazılı öncelik) |
| Bulguların yazılı önerisi | Teras izolasyonu yenilemesi |
Burada kritik kelime "kısa süren". Küçük ayarlama için bir süre sınırı (örneğin ziyaret başına en çok bir saat) sözleşmede yazılı olmazsa, hangi işin dahil hangisinin ücretli olduğu her ziyarette tartışma konusu olur.
Yılda kaç ziyaret?
Tek bir doğru sayı yok. Birkaç etken belirler:
- Çatının yaşı. Eski çatılarda birleşimler ve kiremit bağlantıları daha sık kontrol ister.
- Çevredeki ağaçlar. Sonbaharda dereler hızla dolar. Ağaçlı bir sokakta tek ziyaret yaprak dökümünden önce yapılırsa kış ortasında dere yine tıkanabilir.
- Çatı tipi. Teras çatıda membran ve dere çevresi, eğimli kiremit çatıda kiremit ve mahya öne çıkar.
Genel olarak bir ziyaret kış öncesine denk gelmeli. Büyük fırtına ya da dolu sonrasında ayrıca bakmak için fırtına ve dolu sonrası çatı kontrolü yazısındaki listeyi kullanabilirsiniz.
Sözleşme mi, arıza olunca çağırmak mı?
İkisinin de yeri var. Farkı şöyle özetleyebiliriz:
Arıza olunca çağırırsanız: sorun genellikle sızıntı olarak ortaya çıkar. Acele edilir, çoğu zaman tek bir teklifle karar verilir, kat malikleri kurulunu kriz anında toplamak gerekir. Bir dairenin tavan ve eşya zararı da hesaba girer.
Sözleşmeli giderseniz: bütçe öngörülebilir olur. Bulgu raporda yazılı olduğu için karar toplantısına hazırlıklı gidilir. Birden fazla teklif almaya zaman kalır.
Sözleşmenin zayıf tarafı da net: ziyaret sırasında görünmeyen bir hasar ilk seferde fark edilmeyebilir ve bakım ücreti ödenmiş olması gelecekte onarım gerekmeyeceği anlamına gelmez. Bunu satıcıdan da duymalısınız. Sözleşmeyi "çatı sorun çıkarmaz" diye anlatan bir firmaya mesafeli durun.
Kimler için mantıklı, kimler için değil?
Sözleşme en çok şu binalarda mantıklıdır:
- Çatısı 15-20 yaşından büyük olan ve en son ne zaman bakıldığı bilinmeyen apartmanlar,
- Yönetim değişimi sık olan ve kayıt tutulmayan siteler,
- Birden fazla bloğu ve çatısı olan sitelerde, kontrolü tek takvime bağlamak isteyen yönetimler.
Şu durumlarda sözleşmeden önce başka adım gerekir:
- Çatı ömrünü doldurmuşsa ve bariz sızıntı varsa, bakım sözleşmesi yerine önce sızıntı tespiti ve yenileme planı konuşulmalı.
- Çatı yeni yapılmışsa, yapan firmanın yazılı şartlarını okuyun.
Teklifleri karşılaştırırken sorulacak altı soru
- Yılda kaç ziyaret var, tarihleri nasıl belirleniyor?
- Kapsam ve kapsam dışı yazılı mı?
- Raporda neler var, ne kadar sürede teslim ediliyor?
- Bulgu çıkarsa onaysız onarım yapılıyor mu?
- Acil durumda dönüş süresi yazılı mı?
- Yenilemede fiyat nasıl güncelleniyor?
Her maddenin ayrıntısı için çatı bakım sözleşmesinde olması gereken 12 madde yazısına bakın. Kat malikleri toplantısında kararın nasıl alınacağını da çatı bakımı için karar ve bütçe rehberinde anlattık.
Kendi binanız için kapsamı ve ziyaret sayısını birlikte belirlemek isterseniz bakım sözleşmesi sayfamızdan başvurabilirsiniz. Fiyatı çatıyı görmeden vermiyoruz; ilk kontrolden sonra tarihli yazılı teklif hazırlıyoruz.
İlgili sayfalar